« Ce que l'on cherche, on le trouve; ce que l'on néglige nous échappe.» Sophocle

Me François Forget

Par l'expression tacite de leur volonté, les copropriétaires d'une copropriété divise peuvent unanimement modifier leur déclaration de copropriété et instaurer « un processus informel », tacite et explicite, pour toutes les violations reprochées au copropriétaire.

Nombreux sont ceux qui choisissent de vivre en copropriété divise, cependant plusieurs d'entre eux négligent de jouer un rôle actif dans la gestion et l'administration de « leur condo », se comportant dans les faits comme des locataires ou alors croyant vivre à l'hôtel.

Un couple, copropriétaire au sein d'une copropriété comportant 3 unités d'habitation, conclut qu'un autre copropriétaire a commis une série de violations à la déclaration de copropriété. Le couple demande à ce dernier le rachat de son unité à un prix correspondant au double du prix apparaissant à l'évaluation municipale ou le versement d'un paiement de 75 000 $.

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Suite à l'échec des pourparlers, le couple s'adresse à la Cour* et demande une injonction pour que le copropriétaire en question enlève sa thermopompe et son antenne parabolique, démolisse sa remise de jardin, son solarium et sa cave à vin et, enfin, ramène sa place de stationnement à son état original. Le couple appuie sa demande sur le fait que tous ces travaux n'ont jamais « été approuvés lors d'une assemblée des copropriétaires ». Par contre, le copropriétaire visé soutient que « tous les travaux ont fait l'objet d'une approbation informelle préalable ».

Le tribunal rappelle que, par l'expression de leur volonté, les copropriétaires peuvent, informellement, modifier la teneur de la déclaration de copropriété. Mais, à l'inverse, l'omission de s'y opposer ne révèle pas nécessairement l'intention de les autoriser. C'est une question de fait qu'il appartient au tribunal de trancher. Le tribunal a conclu dans cette affaire que par l'expression tacite de leur volonté, les copropriétaires ont unanimement modifié la déclaration et ont instauré « un processus informel », tacite et explicite, pour toutes les violations reprochées au copropriétaire sauf pour l'installation de la thermopompe, laquelle devra être enlevée.

La Cour invite les copropriétaires à suivre des procédures établies dans la déclaration de copropriété. Négliger de le faire, c'est permettre que l'informel devienne formel. À cet effet, rappelons un proverbe médiéval : « Celui qui subit une perte par sa négligence, n'est pas considéré comme ayant subi un dommage. »

*CA 500-09-019626-092

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