Rédaction d'une convention de copropriété indivise

L'indivision est une modalité du droit de propriété dont les indivisaires sont propriétaires d'une quote-part, d'une fraction dans l'ensemble de l'immeuble. Ainsi ils sont propriétaires, ensemble et concurremment, du même bien en fonction de l'importance du pourcentage de l'immeuble qu'ils détiennent.

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Description

L'indivision est une modalité du droit de propriété. Contrairement à la copropriété divise, l'immeuble n'est pas divisé physiquement entre les copropriétaires. Les indivisaires sont plutôt propriétaires d'une quote-part, d'une fraction dans l'ensemble de l'immeuble. Ils sont donc propriétaires, ensemble et concurremment, du même bien en fonction de l'importance du pourcentage de l'immeuble qu'ils détiennent. Un indivisaire ne pourra dire qu'il est propriétaire en titre de son unité d'habitation et des droits indivis qui accompagnent cette unité, mais qu'il est propriétaire, par exemple, de 20% des droits dans l'immeuble et qu'il occupe, avec l'accord des autres indivisaires, une unité en particulier. Une indivision prend fin par le partage de l'immeuble.

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Cette forme de propriété est particulièrement fréquente dans le cadre des relations entre conjoints, en matière de succession et en société.

Signée par deux indivisaires et plus, la convention d'indivision régit le fonctionnement de la copropriété indivise et les rapports entre les indivisaires. Elle présente de grandes parentés avec une déclaration de copropriété sans toutefois exiger la forme notariée. Contrairement à la déclaration de copropriété divise, elle est facultative et ne crée pas l'indivision. La durée de ce type de convention ne peut excéder trente (30) ans, mais elle peut être renouvelée au terme de cette période de trente ans. Cette convention doit de plus être publiée au registre foncier pour être opposable aux tiers.

Ce genre de convention peut avoir pour seul objectif le report du partage, mais elle peut également contenir des dispositions accessoires encadrant les relations entre les indivisaires pendant la durée de l'indivision et confirmant les quotes-parts des indivisaires. Elle peut également inclure une description des parties réservées à l'usage exclusif de chacun des indivisaires s'il y a lieu.

Le droit de l'indivisaire s'exerce sur sa quote-part dans l'immeuble. Le Code civil du Québec encadre peu les droits et obligations des indivisaires. Ces derniers disposent donc de beaucoup de latitude pour organiser leurs rapports. Certaines règles de base doivent cependant être normalement respectées : chaque indivisaire a le droit de se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination, ni aux droits des autres indivisaires. Chaque indivisaire, à moins de stipulation contraire, a en fonction de sa part, les droits et obligations d'un propriétaire exclusif dans. Sauf stipulation contraire, les indivisaires seront tenus aux charges communes en fonction de leur part.

Au sein d'un tel type de copropriété, il n'y pas de conseil d'administration. Tous les indivisaires participent au processus de prise de décision et administrent le bien en commun. Les décisions relatives à l'administration du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts. Pour l'aliéner, le partager, le grever d'une hypothèque ou d'une charge ou en changer la destination, les décisions devront être prises à l'unanimité. Un gérant peut également être nommé pour effectuer les actes de simple administration.

Sauf stipulation contraire dans la convention d'indivision, l'aliénation d'une quote-part ne nécessite aucune autorisation dans la mesure où elle ne touche que le droit de l'indivisaire effectuant la transaction. Une convention d'indivision contiendra habituellement un droit de préemption lequel exigera d'un indivisaire qui veut vendre sa part qu'il l'offre d'abord à ses co-indivisaires.

Le mode de financement d'une copropriété indivise peut poser certains problèmes. Les créanciers hésitent à prêter aux indivisaires sans exiger en contrepartie l'intervention de tous les autres indivisaires.

Afin de garantir leurs obligations hypothécaires entre eux, les indivisaires peuvent avoir recours à l'hypothèque entrecroisé. Elle sera consentie par les indivisaires qui se garantiront ainsi entre eux le paiement de leurs obligations hypothécaires. Elle peut naître au même moment que la convention d'indivision. Il faudra cependant qu'elle soit créée aux termes d'une mention explicite dans la convention d'indivision. Il est donc important de mentionner que l'hypothèque entrecroisée n'est pas créée du seul fait de la signature par les indivisaires d'une convention d'indivision.

La convention pourra prévoir un règlement d'immeuble qui régira la jouissance, l'usage et l'entretien des parties communes et des parties réservées à l'usage exclusif d'un indivisaire. On y inclura aussi les règles concernant le fonctionnement et l'administration de la copropriété ainsi que les procédures de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes. Il est opposable à tous, y compris les locataires, dès la connaissance de celui-ci.

Les autorités municipales et scolaires n'émettent qu'un seul compte de taxe, les indivisaires étant solidairement responsables de la créance.

Les indivisaires y sont généralement tenus en proportion de leur quote-part aux frais d'entretien, de réparation des parties communes, d'assurance de l'immeuble, de taxes foncières et de frais de gestion de l'immeuble. Par contre, aucune disposition législative n'empêche de convenir entre eux de proportions différentes.

Il s'avère donc important de consulter Notaire-Direct car:

  • il est un conseiller juridique;
  • il complétera la documentation requise pour s'assurer que la rédaction d'une convention de copropriété indivise soit adéquat ;
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