Mise à jour d'une déclaration de copropriété rédigée avant 1994

Suite à l'adoption du nouveau Code civil du Québec en 1994, il est opportun de mettre à jour une déclaration de copropriété rédigée avant cette date.

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Les déclarations de copropriété rédigées avant l'entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec, le 1er janvier 1994, restent valides. Cependant, il est fortement conseillé de les mettre à jour compte tenu des changements considérables apportés par le nouveau Code. Qui plus est, le droit de la copropriété divise a continué d'évoluer depuis 1994, et il apparaît donc d'autant plus opportun de se munir d'une déclaration de copropriété à jour qui intègre les principes tirés de la jurisprudence récente et les nouvelles règles de pratique élaborées par les professionnels du droit.

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Le nouveau Code civil du Québec a introduit des changements importants autant dans la structure du texte des déclarations de copropriété que dans les notions utilisées. Ainsi, le nouveau Code prévoit que les déclarations de copropriété doivent désormais être structurées en trois parties, soit l'acte constitutif, le règlement d'immeuble et l'état descriptif des fractions.

Inconnue sous l'ancien Code, cette nouvelle division du texte n'est pas sans conséquence sur la gestion de la copropriété, puisque l'intégration des dispositions de la déclaration de copropriété dans l'une ou l'autre de ces parties va déterminer quel type de majorité de votes est requis en assemblée des copropriétaires afin de modifier ces dispositions. Ainsi, par exemple, une modification à l'acte constitutif de la déclaration de copropriété requiert un nombre de votes plus important qu'une modification au règlement d'immeuble.
Puisque les déclarations de copropriété rédigées avant 1994 sont soumises à l'application du nouveau Code civil du Québec, des règles de droit transitoire prévoient que l'on doit faire soi-même un exercice de classement dans l'une ou l'autre des trois parties lorsque vient le temps d'interpréter les dispositions de la déclaration à la lumière du nouveau Code. On imagine aisément les différends qui peuvent alors survenir entre les copropriétaires.

Le nouveau Code civil du Québec a également introduit plusieurs notions et règles importantes qui étaient absentes ou incomplètes sous l'ancien Code. Parmi ces changements, on peut mentionner les suivants :

  • La collectivité des copropriétaires constitue une personne morale appelée « syndicat », dont les pouvoirs et obligations sont partagés entre le conseil d'administration et l'assemblée des copropriétaires;
  • Les copropriétaires peuvent bénéficier de l'usage de parties communes à usage restreint, telle une terrasse ou un espace de stationnement, et ils sont alors tenus d'assumer eux-mêmes les frais afférents à ces parties communes à usage restreint au moyen d'une contribution supplémentaire;
  • Le syndicat est tenu de constituer un fonds de prévoyance afin de financer les travaux futurs sur les parties communes de l'immeuble;
  • Le syndicat doit obligatoirement souscrire une assurance collective couvrant la valeur à neuf de l'immeuble en cas de sinistre, et le produit d'assurance doit être versé à un fiduciaire chargé de veiller à la reconstruction de l'immeuble, le cas échéant;
  • Tel que mentionné ci-dessus, le nouveau Code civil du Québec prévoit désormais différentes majorités de votes requises en assemblée des copropriétaires selon qu'on veuille, par exemple, modifier le règlement d'immeuble, modifier l'acte constitutif ou changer la destination de l'immeuble.

Compte tenu de ces innovations, il y a lieu de croire que les déclarations de copropriété rédigées avant 1994 comporteront d'importantes lacunes en regard du droit en vigueur et qu'elles sont susceptibles de générer beaucoup de querelles d'interprétation entre les copropriétaires. La mise à jour de la déclaration de copropriété est le meilleur moyen de prévenir ces conflits.

Par ailleurs, il est fréquent que les déclarations de copropriété qui ont été rédigées il y a plusieurs années ne reflètent plus l'état actuel de l'immeuble qu'elles sont censées régir, compte tenu, par exemple, de nouveaux aménagements apparus sur les lieux. Il se peut aussi que certaines règles prévues dans la déclaration de copropriété soient désuètes. Une mise à jour de la déclaration de copropriété est l'occasion de l'harmoniser à l'état réel de l'immeuble et aux besoins des copropriétaires.

Ainsi, au moyen d'une mise à jour de la déclaration de copropriété, il est possible notamment :

  • De régulariser des empiétements exercés sur les parties communes de l'immeuble;
  • De créer toute servitude nécessaire au bon fonctionnement de l'immeuble ou au bon voisinage entre les copropriétaires;
  • De réviser le règlement d'immeuble;
  • D'insérer toute disposition permise par la loi et absente de la déclaration de copropriété d'origine, telle par exemple une clause de médiation et l'arbitrage applicable en cas de litige entre le syndicat et un copropriétaire.

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